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资色丨佳兆业递交分拆物业上市申请 郭英成的资本故事要如何讲

佳兆业于港交所披露的材料显示,佳兆业物业共有物业管理服务、交付前及顾问服务、社区增值服务、智能解决方案四大业务线。截止2017年12月31日,该公司年度收益为约6.69亿元,上述四大业务板块的营收贡献占比分别为40.1%、44.2%、8.6%、7.1%,在管物业建筑面积2400.8万平方米。

物业新股“一枝独秀”

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第六家港股房企物业上市公司的故事

据上证报不完全统计,如果奥园健康生活和滨江服务成功登陆港交所,港股市场上由房企分拆的内地物业管理公司将达到10家。

佳兆业集团指出,佳兆业物业分拆上市后将拥有独立的集资平台,可以使其在无需依赖集团公司的情况下,直接接触资本市场以进行股本及债务融资,为现有业务及未来扩充提供资金,从而有助于其加速拓展及改善运营与财务表现。

如业内人士所言,如今物业公司上市是市场竞争大势所趋,实属正常,于佳兆业自身,分拆上市无疑意味着旗下多了一个独立的集资平台,价值变现的同时也获得更多的发展机会和竞争优势。

香港IPO市场又热闹了起来,仅2月28日当天就有5家公司同时启动招股,其中有2家为内地房企分拆出来赴港上市的物业管理公司——奥园健康生活和滨江服务,前者原为中国奥园旗下物业板块,后者原为滨江集团的物业板块。

佳兆业集团将迎来其在资本市场的第六家上市平台–佳兆业物业集团。

要获得资本市场的青睐,如何讲一个好的故事必不可少,前有彩生活的“互联网+物业”轻资产,后有碧桂园服务的“要做国内做好的物业公司”,作为后来者的佳兆业物业,递交上市申请的下一步关键,无疑也是要描绘一个美好的未来,吸引投资者。

奥园健康生活则计划通过战略收购、投资以及内生增长扩充公司的物业管理服务组合。同时,奥园健康生活表示,将增加物业管理及商业运营的服务种类,通过多样化服务来争取与第三方开发商的合作机会。

若佳兆业物业成功上市,佳兆业集团将拥有佳兆业物业不少于50%的权益。佳兆业集团认为,将佳兆业物业分拆出去独立在港交所上市,可为佳兆业集团及整体股东创造更高的价值。

然而,近两年资本市场对物业管理概念的追逐热度已减弱,虽然刚刚成功上市的碧桂园服务、雅生活再度引发了的房企分拆物业上市热潮,但规模及发展稍显弱势的佳兆业物业,能否吸引资本市场的围猎,目前还是一个未知数。

在奥园健康生活和滨江服务之前,港股市场已经迎来多家由内地房企分拆的物业公司。2018年至今,包括雅居乐旗下的雅生活、碧桂园旗下的碧桂园服务、新城控股旗下的新城悦、佳兆业旗下的佳兆业物业以及旭辉控股集团旗下的永升生活已在港挂牌上市。

金地集团物业高级经理谢金龙对时代财经表示,随着传统住宅开发盈利空间的进一步收缩,不少房企都进入物业管理这一蓝海。但同时这一行业的竞争也比较大,社区、商业类的物业面临着很多竞争者,除了类似物业管理的供应商,还有零售类、体验服务类等供应商,会被比较多的细分企业瓜分。

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安信证券在研报中表示,这一方面是源于对房地产行业增速放缓的预判,另一方面则是源于对物业行业中长期前景的看好。物业服务行业具备稳定、高频、刚性消费需求等非周期性属性,以及轻资产、高成长、抗风险能力强的行业特性。

据申请文件,佳兆业物业掌管了所有由佳兆业集团开发的住宅项目,占总在管建筑面积的86.1%。截至2017年底,佳兆业集团的土地储备约为2190万平米,2017年新落成的建筑面积约为430万平米,这将为佳兆业物业后续的规模扩张提供丰富的项目储备。

公告显示,佳兆业建议分拆旗下附属公司佳兆业物业的股份在香港联交所主板独立上市,目前该项建议分拆计划已获得联交所确认,并于6月22日正式提交了上市申请表格。

万科董事长 郁亮

加上佳兆业集团自身在香港的上市平台以及计划在香港上市的佳兆业物业,佳兆业集团未来将在资本市场拥有六个上市平台,主营业务范围包括房地产开发、物业管理、新科技、大健康等。

虽然此前佳兆业集团遭遇了破产重组等危机,佳兆业物业的发展却始终较为平稳,过去三年,该公司的营业收入及利润逐步提升,2017年毛利为2.04亿元、净利润0.71亿元,2015年-2017年收益复合增长率18.3%,净利润复合增长率为11.2%。

奥园健康生活和滨江服务的物业管理规模十分相似。招股资料显示,截至2018年9月30日,奥园健康生活共为61处物业提供物业管理服务,涉及在管总建筑面积约为1040万平方米。除了为住宅及非住宅物业提供物业管理服务,奥园健康生活还为购物商场提供商业运营服务。截至上述日期,奥园健康生活向8个正在运营的商场提供商业运营服务。

分拆物业上市

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相比内房股的低估值,物业股在香港资本市场一直备受欢迎,自2018年5月起,市场对中国物业管理行业的兴趣与日俱增,录得强劲的股价表现。平安证券分析认为,今年以来全国房地产调控的范围及力度进一步加大,对房地产板块的长期发展带来潜在政策风险,而物业管理行业面临的政策风险则较低。

和讯房产发现,去年佳兆业物业还进行了一轮重组“瘦身”,通过转让的方式将旗下5个电子商务、酒店服务管理等子公司转让给了佳兆业控股。

与奥园健康生活的在管物业分布地区较广不同,滨江服务的物业主要集中在浙江省,其中在管面积有70%在杭州。这与其母公司滨江集团有很大关系。滨江集团为深耕杭州的房企。数据显示,2015年至2017年,由滨江集团开发或共同开发的物业贡献的收入分别占滨江服务同期总收入的98.4%、91.9%、82.1%。

入股上市公司正在成为佳兆业的常态。去年佳兆业集团一共收购了四家上市公司的股份,分别为美股上市公司南太地产17.7%的股份,A股上市公司明家联合21.25%的股份、港股上市公司美加医学(现名为佳兆业健康集团)41.24%的股份以及A股上市公司ST生化18.57%的股份。

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市场分析人士表示,内地房企选择分拆物业公司上市主要与融资需求相关。第一太平戴维斯在研究报告中提到,目前内地物业管理行业较分散且竞争激烈,但未来该行业的市场集中度将不断提升。大型物业管理公司正在积极改善战略布局并加快扩张步伐,迫切需要新的融资渠道。

和大多数同行一样,佳兆业物业也选择在政策更为宽松的香港上市。目前,佳兆业集团拥有有佳兆业物业98.6%的股份,待佳兆业物业上市后,集团所持有的权益也不会少于50%,保持对佳兆业物业的绝对控制权。

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“业务对母公司依赖较高”几乎是脱胎于房企的物业公司的共性。2015年至2017年,奥园健康生活为其母公司中国奥园及其关联方物业提供的物业管理服务收益分别占其同期总收益的99.9%、98.9%、97.1%;向中国奥园及其关联方提供商业运营服务所得收入分别占其同期总收入约100.0%、100.0%、69.9%。

去年3月,佳兆业集团得以复牌,但近一年来逐渐好转的盈利并没有改变公司前些年因财务危机而衍生的高负债状况。数据显示,2017年底佳兆业集团的净负债率约为300%。

为此,佳兆业在材料中表示,其在扩大第三方业务占比的同时,未来还计划在中高端市场扩大业务规模,同时因住宅物业管理竞争已经越来越激烈,其计划扩大将目前竞争对手较少的非住宅物业业务规模,包括公共物业、办公室大楼及酒店、商业综合体、政府物业等,分散收益来源。

上述两家物业公司正在计划通过收购第三方物业公司等方式减少对母公司的依赖。滨江服务表示,公司将积极从独立第三方物业开发商获取新业务,并计划收购位于长江三角洲主要城市以及深圳等城市的物业管理公司,以增加公司的市场份额及扩大地域覆盖面。

佳兆业物业IPO 郭英成的第六家上市平台现身来自时代财经的原创专栏

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安信证券认为,“做好存量”已经成为房地产行业当下的重点,通过物管服务的提高来帮助房企盘活存量已经被市场所认可。在地产行业发展的带动下,未来几年将是物管行业迅速成长的时代。

佳兆业表示,收购及上市计划完成后,不仅有利于佳兆业集团多元业务的发展,更会拓宽公司的融资渠道。

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