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存量时代抢滩城市更新 沪深两地房企探究转型

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会上,易居企业集团克而瑞事业群城市发展部副总经理付伟从城市更新带给房企的现实机会与挑战进行解读。由于城市生命具有周期性、土地资源容量具有边界、政府需求及市场需求导向给城市更新带来新发展机遇,城市更新将是下半场房企实现转型的必争之地,工业用地、城中村、存量商业将是本轮发展重点方向;城市更新项目由于存在自带产业,注重空间融合与创新,周期长、重运营,内容持续叠代升级,因此城市更新较地产开发门槛更高且难复制,对房企来说是挑战;未来随着人口、产业、交通进一步融合,城市外溢趋势不可逆转,环沪区域、临深区域依旧会保持上升趋势。

从“旧改”概念提出的时间上看,这早已家不是什么新话题,但与“老旧改”定位有所不同的是,新的“城镇老旧小区改造”部署工作中,更细化的指出了,要对“住户户内进行改造并带动消费”。

第四阶段(2009-2014年),城市更新规模和方式发生转变,由大规模改造向注重细节的微改造转变。如深圳2009年出台《深圳市城市更新办法》、上海2013年出台《关于增设研发总部类用地相关工作的试点意见》来规范工业用地改造为商务办公或商业服务用途的“非正式更新”。

三、找到参与主体各方利益的最大公约数。经济效益和社会公平之间的平衡,参与主体各方利益的博弈,正义性和合法性之间的均衡。

随着国务院常务会议部署“旧改”任务以来,整个房地产行业针对存量市场改造升级进行更加热烈的探讨。

图:城市更新系统内容解析

“高门槛”背后的困境

据网易房产不完全统计,截至2019年5月底,广州已有195个城中村开启相应的改造工作。截止到目前,保利地产已介入9个旧改项目,富力介入13个旧改项目。此外,万科(SZ:000002)、华润置地、佳兆业,珠光集团、星河控股、中鼎集团、合景泰富等也分别在广州签订了3―5个旧村改造项目;6月12日,深圳龙华区发布《2019年深圳市龙华区城市更新单元计划第二批计划》显示,龙华4大居住项目旧改正式立项,资料显示,中国恒大、深圳金光华、伟禄集团等为申报主体。

城市更新存在问题与趋势探讨

他认为,城市更新是个相对宽泛的概念,为什么在当下地产圈成为一个热点课题,主要动因有两个:第一,房地产业发展的纬度:中国的城市化发展到现在,已经到了一个转折和思考的时刻:下一步机会在哪里?我想,其中城市更新,或者说对城市存量的改造,是一个大的机会。第二,城市生长的纬度:随着城市的发展,城市不可避免地会出现逐步老化或因外界变化而引起的不适应性,局部或整体地、有步骤地改造和更新旧城的物质环境就成为必然。

可以想象,未来更多规模房企深度参与的“旧改”,势必将为居民构建更美好的宜居环境,在为城市产业赋能的同时,也有望成为行业新的发展方向。

第一阶段(初建期-1977年):城市向满足自己大部分需求的生产型城市转变,城市资金用于发展生产和挖掘改造。

仁恒置地上海公司常务副总经理沈浦阳谈到投资收益,目前正处于一个瓶颈期,由于存量旧改当中,存在零星未拆除,所以导致现在的拆迁成本,与直接从土地市场招拍挂拿地成本相差不大,甚至更高。考虑到一般这样的项目位置比较好,希望未来限价政策能够放松,这样能够对收益带来更多的回报。标准的城市更新项目,不仅是旧改项目,更个提升城市形象、调整城市功能。对建筑物等硬件设施进行改造,也是对各种文化环境、社会心理等软环境进行延续与更新。

在上一轮“棚改”刚刚淡出市场之际,“旧改”新举措是否会重蹈覆辙引起房价上涨问题,也再次成为市场争论的焦点。对此,有业内人士分析,在房地产增量市场“天花板”临近的背景下,“旧改”带来的存量市场“红利”,对于房企而言的确是个商机,不过,从本质上来看,“旧改”重在民生,对于房价不会有直接影响。

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沪深城市更新是房企转型必争之地

张波建议,房企可以从更新改造的初期就直接介入项目,这样可以更好的对项目的历史文脉、空间形态、游憩设施、人居环境等多方面,进行综合的改造与延续,有利于企业将自身优势更好整合到更新发展之中。而对于城市更新的未来趋势,张波认为,一线城市市场,尤其是北上深市场的城市更新的力度将明显增强,而二线城市也将在未来5-10年逐步开始不断增强城市更新力度。

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城市更新开发遵循三个理念

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今年的两会政府工作报告中明确指出“城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升”,预示着在更高水平上加速推进城市更新。房地产行业正经历由增量市场向存量市场的转变,参与大规模的城市更新,是房企创新转型的重要路径。以沪深城市更新为主题的两地交流会于3月14日在上海举行。

近期,在广州、上海、深圳等城市推出的旧改地块,更是得到众多规模房企的热切关注。连日来,上海升龙投资集团164亿元签下广州最大面积旧改项目;汇东投资宣布联手万科合作开发白露村旧改地块;恒大地产通过控股子公司深圳合胜拿下万众生活村片区城市更新地块;方圆集团携手星河控股,共同拿下广州南沙区旧改项目;
时代中国与广州花都横潭村达成旧改合作等等,一时间,“旧改”似乎成为了当下市场最炙手可热的“香饽饽”。

伴随着人们对美好生活的不断追求,城市更新迎来了由量变到质变持续发展的良机。城市更新作为城市生长的新力量,在变与不变之间挖掘、创造城市更高层次的价值,推动城市人口、产业、文化、生产要素的更高阶的演进。房企应加大与专业设计、基金、运营的等机构的合作,创造城市美好生活的“点睛之笔”,为建设高品质城市生活贡献力量。

溢臻投资董事长刘晓兰以自身考察、参与过的城市更新项目作一个复盘分享。以三个案例提出了一系列城市更新背后的反思。尤其是在城市更新过程中,存在谁是主角谁是配角的问题。是政府作为主导,还是投资机构、开发商、运营商,如何植入合适的内容能够被接受?应该明确每个项目中参与者的角色定位。其次是关于运营商该如何运营的问题,是开发思维还是长线思维,是资本思维还是短期的快速回笼思维,最后为什么很多项目关闭了?深入挖掘地产人对参与城市更新背后的反思。如果没有很好的商业模式,没有很精准的定位,没有很好的经济支持,靠完全白日化的二房东市场竞争,这种更新很容易出现很多问题。城市更新项目首先要慎重规划,要有全局观念;同时,还要形成旧城改造资金链的良性循环。

截止到目前,市场中包括万科(SZ:000002)、佳兆业、富力地产、时代中国等较早涉猎“旧改”市场的房企,均在多业态探索的同时不同程度提高了自身运营能力,并取得了一定成效。例如,万科近年来便在办公楼存量资产改造中大下功夫,其中,北京万科投资总额168亿元在朝阳、望京、海淀、昌平等核心商务区持有10个优质资产,总开发面积逾65万平方米。目前,天竺万科中心、住总万科广场以及朝阳万科时代中心等项目均已进入运营阶段。

“减量建设”时代,城市更新获得政策红利机会,房企参与数量与深度均加大。随着城市的不断升级,城市更新已成为万亿级别市场,这个市场最大的产业机会是“通过传统业态提升坪效,提升资产价值”和“通过服务升级获得线下持续流量,获得平台型价值”成为最多人认可的产业机会。城市更新从内容、模式、领域及涉及城市和参与企业不断发展变化,不断成为企业持续保值增效的手段。

二、城市更新要找到一种全新关系来滋养。城市更新更像是城市界面的一种“重写”。在城市这个界面上,对具体的、个体的、差异化的城市场景上不断的逆向重构与思考,不断输入人们需求、期望,甚至是基于空间的、事件的一次次实验探索,持续建立新的界面语言:建筑的语言、自然的语言、制造的语言、社会关系的语言……这样的重写机制,来与这座城市对话和交流,也反馈于人为城市创造的所有可能。

敏锐的房企首先捕捉到这一信息,且明显掀起了一阵“躁动”。近期,在广州、深圳、上海、西安等地,众多房企在“旧改”项目上动作频频。同时,还有一些城市,以“城市更新”为名,进行着“旧改”业务的拓展。

城市更新包含各个功能区块的系统性更新迭代。经济发展、政治社会定位的变化,带来城市更新系统不断向更高的层次演绎迭代。城市更新系统由政府引导的制度更新、规划更新、环境更新、交通更新、机构更新和市场企业主导的建筑更新、人文更新、产业更新、场景更新、其他更新等不断发展演进,伴随着城市更新的始终。如上海由小渔村小城镇到1843年开埠逐渐演变为对标美国纽约的国际化大都市;深圳从小渔村演变为对标香港的国际现代城市;雄安新区从几个小县城或将发展成为国际绿色智慧城市。

城市更新的背后需要反思

今日“旧改”大不同,房企需转型运营、服务“新角色”

第六阶段(2017-至今),城市可持续高质量更新,赋予美好生活服务产业升级新内涵,城市群和城市圈层的发展,对城市提出更高的要求,城镇化要求城市地位向更高的品质升级,如上海定位全球城市,深圳定位国际化现代城市。

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江海证券发布研报指出,本次城镇老旧小区改造作为基建投资的新抓手,一方面有助于增加有效投资需求,拓展内需促消费,另一方面又最大限度地避免了“棚改”推升房价的副作用,投资周期短见效快,且空间巨大,未来有望成为基建投资新的增长点,对促进基建投资,对冲房地产投资和外贸对经济的下行压力都将带来积极意义。

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会上,易居企业集团易沃事业部总经理、上海易居房地产研究院中国房地产案例研究中心副主任兼秘书长马彦文进行了归纳与总结。

不过,张波认为,近期国务院针对“城镇老旧小区改造”的工作部署,与曾经的大面积棚改项目不同,目前以旧改为核心的城市更新,具有更丰富的内涵。对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进亦给予了肯定意见,他向蓝鲸房产指出,棚改是增量的市场,而旧改本质就是存量市场,所以会相应减少大拆大建,但能够带动很多配套产业发展。

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作为深圳市属国企的深圳天健集团城市更新部总经理刘军认为,在城市更新发展大趋势下企业斩获了众多的城市更新项目。当然只做一个开发企业并不能可持续发展,需要积极践行企业责任,参与民生工程建设,为更新完善社会基础设施积极做出贡献。因此,城市更新给企业带来发展契机的同时,企业也需要不断调整扮演好自己的角色。

可以看到,城市更新的旧改项目兼具了更多运营方面的逻辑,与传统推倒重建相比,现在的城市更新旧改业务因“出售少、租赁多”而呈现出“长线融资、长产业链、长期稳定收入”的特征。


面对城市更新过程中不断变化的发展需求,华润置地华南大区城市更新事业部投资拓展经理王宽余表示,2000年,华润置地开始介入城市更新项目。从城市更新1.0版、2.0版,到今日3.0版,三个阶段的变化主要因为:对于开发企业而言,不单是做一个产品的品质追求,应该是考虑整个城市的服务运营配套。因此,需要各个方面资源整合,比如政府、居民,各个产业的导入等各方面资源融合在一起,形成一个合力,推动城市更新的发展。

近年来,随着新型城镇化战略频结硕果,一二线城市逐渐由“增量新建”阶段过渡到“存量改造”阶段,代表满足人们“美好生活”、焕发城市活力的新业态,成为城市发展的重心。根据中指院最新报告显示,2016-2020年,我国城镇住宅拆迁、改造需求将达到29.33亿平方米,占总体住房需求的34.4%。

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