理财保险

银行的“房事”多起来了

  先行者仍然是建行。上个月底,建行珠海分行在珠海正式推出“颠覆性”住房租赁业务。进银行不但可以存钱,还可以“存房”。银行通过对房主手中闲置房产的收益权进行评估并提供财富管理服务,联合专业房产中介,将企业房源、公共住房、个人房源全部上线,构建完整的住房租赁供给平台,有效满足本地及外地来珠人员的住房租赁需求。建行一次性向业主支付未来3至10年的房租,最高房租可高达100万元,帮业主一次性实现未来住房收益。银行收房的门槛也颇具诚意:产权清晰,面积30-120平方米,楼龄15-20年。加上之前建行在上海、深圳等地的陆续试点,运行成熟后,这一新型财富管理方式有望被建行其他分行或者其他银行复制与跟进。

江瀚认为,建设银行此番入局住房租赁市场将会加速市场发展。“在国家租售并举的政策前提下,金融力量的介入对增加租赁供给非常有意义。建设银行作为中国最早开发房地产业务的商业银行,在这方面优势也非常明显,不仅是在资本领域,而且在制度层面也有多种促进作用。建设银行入局将会促进住房租赁市场的合规发展。”江瀚表示。

楼市传来大消息!银行不仅提供存款服务,还能提供“存房”服务。
  3月28日,中国建设银行广州住房金融服务中心开业,该中心为广州市民建房、买房、卖房、租房、存房、以房养老、房改金融等与住房有关的金融业务提供服务。截至目前,已累计受理约400笔“存房”业务申请,储备了约600套房源。
  主推不动产财富管理业务
  日前,在银监会第158场银行业例行新闻发布会上,建行广东省分行“不动产财富管理”业务(俗称“存房”)亮相。建行广州住房金融服务中心的开业,又在住房租赁领域迈出了重要的一步,开启了不动产财富管理新时代。
  何谓“住房金融服务中心”?据建行相关负责人介绍,有住房金融需求的客户,无论是个人按揭,还是租房、存房、理财等相关金融服务,只需带上相关证件和资料来到住房金融服务中心,中心都提供房产长租收益权评估和财富管理咨询等相关服务。
  据了解,目前多数银行都设立了“一站式”的住房金融服务中心或机构,但大多只是针对住房按揭办理。广州住房金融服务中心则一改以往以按揭为主的服务模式,不仅为广州市民建房、买房、卖房、租房、存房、以房养老、房改金融等与住房有关的金融业务提供“全景式”、“一站式”服务,还肩负着住房指数发布等功能。
  其中,该中心充分利用造价评估的专业优势,以不动产财富管理业务为主打,推出长租收益权评估、交易撮合等创新型综合金融服务,是目前全国业内首个可以提供该类服务的金融机构。
  有人一次性拿到40多万
  “一次性转让多年的租赁权,很多人担心赶不上租金上涨,租金收益会不会吃亏?但是我算了一下,一次性拿到40多万元租金,综合来看还是有着数的。”办了五年“存房”业务的曹先生表示,一年一签的话,除了找中介要付佣金,手续麻烦,还要担心家具家电的损坏。
  但是,存给银行的租赁公司,省掉不少麻烦,而且有银行信誉作保障,更加放心。同时,一次性拿到40多万元租金,可以一部分拿来家庭消费,另一部分做理财,收益上并不吃亏。
  建行广东省分行副行长吴集荣表示,建行推出“存房”业务的目的是创新长租房源供给模式,激活社会上存量闲置房源。在该业务中,建行担当资源整合者和金融服务的角色,具体运营由专业住房租赁公司负责。
  吴集荣介绍,银行具备造价评估专业优势,房东提出“存房”需求后,银行可以对其房产未来3~10年租金收益进行专业评估。房主认可后,银行再撮合房主和租赁公司达成住房长租权交易,由租赁公司向房主一次性或分期支付未来的长租租金,然后负责出租及管理。在交易期满后,租赁公司会将房产归还给房主。
  助圆老百姓安居梦
  十九大报告提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。
  事实上,不仅是建行一家瞄准住房租赁领域。2017年以来,国内各大银行陆续发力,谋划落实以金融手段推进住房租赁市场建设。
  比如,工商银行陆续在广州、佛山、肇庆等地与住建部门及国有住房租赁企业包括广州越秀、珠江实业集团等签订了战略合作协议;中国银行在上海与万科、中海地产、华润置地、招商地产、保利地产、碧桂园、龙湖地产、绿城等签署住房租赁市场金融服务战略合作协议,计划提供融资规模超过2000亿元并开启面向引进人才的住房租赁综合服务;农业银行与广州市住房和城乡建设委员会及越秀集团签署了战略合作协议等。
  “建行以新模式投入住房租赁市场的建设和发展,最终是为了回归‘房子是用来住的’本源,让老百姓住得安心。”吴集荣表示,“长租即长住,长住即安家”,这是建行关于住房租赁的理念。

  市场敏感

银行入局租赁市场 要避免同质化、无序化竞争

  房产中介的竞争早已呈现“红海”景象与头部效应,而与具有良好内在信用基础、外部资源广泛以及市场竞争不大的商业银行合作,完全是值得开发的一片“蓝海”。而对于苦“房事”久矣的普通民众来说,不管是现在的租房还是将来的购房,能选择在由银行牵头发起设立的相关平台上进行操作,自然会比单独与现阶段口碑堪忧的房产中介打交道要省心许多。从这个角度去看待两者的合作,想必也是一件喜闻乐见之事。

银行进入租赁市场,其优势很明显:一是资金优势。相对于其他市场主体来说,银行资金规模大、资金来源广泛而且成本较低。二是信用优势。银行在城市和农村的网点和机构较多、渠道更为丰富,也建立了以广泛客户为基础的信用优势。三是数据优势。银行在经营过程中积累了庞大而高质量的数据基础。四是风控优势。银行的风控能力更强、内控机制更为健全,有利于切实防范租赁市场风险。五是业务创新优势,银行可以通过资产证券化等方式,并借助大数据、人工智能等金融科技手段,创新金融服务模式,提供差异化的金融产品或综合性租赁金融解决方案,使住房租赁更加便捷、安全、可持续。

  (作者系上海高校教师、博士研究生)

除了传统融资支持外,建行广东省分行还发起成立了500亿元规模建信住房租赁发展基金,倡议成立“广东住房租赁产业与金融研究院”,筹建广东住房租赁安居产业联盟。同时,该行搭建的CCB建融家园APP平台已发布租赁房源超过14000套。

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在租购并举的住房制度设计下,租赁市场迎来快速发展期。但当前居民租房还存在诸多痛点,比如租房不能平等地享受社会公共服务;租期短、租金涨,租客权益不能得到充分保障;假房源、黑中介让百姓安全感缺失;与租房质量相关的服务不足等。租赁市场要实现进一步发展,这些问题需要逐步厘清,而随着房地产企业、银行等金融机构入局租赁市场,将加速行业洗牌,为解决这些问题提供契机。

  银行在住房租赁市场的此番运作,既是对“多主体供给、多渠道保障”、“房住不炒”等楼市住房新理念的践行,也是一种创新尝试。

对于当前租赁市场如何构建盈利模式,要把握以下两点:第一,要区分好长期收益和短期收益。对于长期租赁市场,既要看到短期收益的困境,也要看到长期巨大的市场潜力。任何一个投资不可能今天投入了下个月就能回本,这也不符合基本的经济规律。第二,在北京等一线城市、大城市,除了新建住宅,还要对存量资源进行优化配置。在这个过程中要进行新的探索,比如利用集体建设用地、商业办公楼等发展租赁,也能使收益得到提高。

  最为关键的是,技术上并无多少真正含金量的房产中介业务,还没有真正感兴趣或者说愿意切入的银行。以往有中信银行等个别银行曾经闯入,吓傻了一批中介的同时,却无疾而终自行退出。具备开展房产中介业务基本条件的银行,凭借其在老百姓心目中的地位与无处不在的网点,真要取代房产中介,颠覆这个行业恐不需多时。只看监管觉得有没有必要,银行自身会觉得带来那些好处,以及带来哪些负面影响。姿态较高的银行,现阶段“不屑于”视房产中介为对手,使得房产中介尚能有一丝生存空间。

建行广东省分行租赁业务相关负责人介绍,该行广州住房金融服务中心是首家综合性住房金融业务中心,一改以往以按揭为主的服务模式,不仅为与住房有关的金融业务提供“全景式”和“一站式”服务,还肩负着住房指数发布等功能。

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现在,行业之间的界限在慢慢地变模糊,不同的主体在不同的产业链环节上发挥各自的优势,只有通过不同行业的相互渗透和融合才能提高整体的效率和资源配置。以中国建设银行布局租赁市场为例,金融业是其老本行,借助金融优势进入房地产市场这个大产业链中,通过资源转换效率的提升,让租房者、房主、专业服务公司以及建设银行自身都能够获得相应的收益。

  众所周知,房产中介行业壁垒当前还可以说停留在小西服加电动车的阶段,诚信堪忧,口碑不彰,从业人员往往自己也不知道自己接下来还可以干几年还是几个月。而商业银行则是公众心中的“金牌”企业,其信誉度仅次于政府。政府有关部门的严格监管又给其加了一道信用背书。尤其四大国有商业银行早已深得民心,网点最多,下沉很深。倘若房产中介机构可以借商业银行的品牌和信誉为其开路,效果自然判若云泥。以往我们可以看到的两者最紧密的合作,是在于房产中介撮合成交时,顺带对银行贷款业务等个人金融业务的推荐。最近,可以看到双方一些新的尝试。

建行广东省分行租赁业务相关负责人在接受记者采访时表示,在“不动产财富管理”业务中,建行广东省分行是不动产财富管理服务的提供者、住房长租交易的撮合者、住房租赁市场金融产品服务的提供者,目前提供的房屋长租收益评估和撮合服务都是免费的。“我们目前只在广州住房金融服务中心办理相关租赁业务,下一阶段会逐步在广州地区增加网点。”

  国有大型商业银行在住房租赁市场的此番运作,既是对“多主体供给、多渠道保障”、“租购并举”、“房住不炒”等楼市住房新理念的践行,也是利用金融手段服务社会的一种产品创新尝试。折射出新形势下银行围绕房贷相关业务战略布局的转变。对于房产中介来说,银行依托自己的技术及渠道优势,可以为其提供资金结算、金融服务、住房租赁服务平台、个人不动产资产管理等服务,最重要的是赢得银行的信用背书。而对于银行来说,看重的是房产中介在其住房租赁服务平台注册公司和经纪人用户,并发布房源。房产中介带来的传统客源在其住房租赁综合服务平台上完成支付、网签、备案等交易环节,同时银行将对其提供个人住房租赁贷款等丰富的个人金融服务。

●“存房”新模式

  只是两者的合作,基于两者禀赋与地位之差别,也是可以理解的坎坷不断。早在数年前,银行与房产中介便已存在贷款类个人金融之外的其他业务合作,例如房产交易环节由银行代收代付现金的资金监管。只不过受限于房地产市场大势或买卖双方的意愿,并未强制推行开来。2016年,上海等地的银监曾经针对房产中介贷款推荐业务的“包装”造假等频发乱象,专门给辖区银行个人金融业务划出过房产中介“黑名单”,来净化房地产交易市场。

这一过程会导致住房需求的变化,特别是租房需求的比例会提高。现在强调建立租购并举的住房制度,适应了现阶段发展的需求。租赁住房本质上是对住房资源优化配置的过程,在这个过程中有两点比较重要:第一,如何实现供应方和需求方之间更好的匹配,做到这一点需要更好地改善租赁市场各方信息不对称的情况;第二,保障好租房者的合法权益、规范市场秩序,比如整治租赁市场上存在的黑中介、培育可信度更高的租赁平台等,从源头上为消费者提供更加可信的房源。

摘要:市场敏感
银行在住房租赁市场的此番运作,既是对多主体供给、多渠道保障、房住不炒等楼市住房新理念的践行,也是一种创新尝试。
众所周知,房产中介行业壁垒当前还可以说停留在小西服加电动车的阶段,诚信堪忧,口碑不彰,从业人员往往自己也不知道自己接下…

据介绍,筹建中的广东住房租赁安居产业联盟将整合住房租赁产业链各方资源,充分利用各级政府部门、商业银行、房地产企业、住房租赁行业协会、租赁衍生服务公司等多种渠道,为住房租赁运营企业及租户提供全生命流程综合服务,进一步完善租购并举的住房制度。

在租购并举的住房制度设计下,长期租赁市场得到快速发展。随着房地产企业、银行等金融机构入局租赁市场,融资难的瓶颈不断被突破。比如,自2017年10月国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”之后,资产证券化、债券等融资大门打开,多家房企和长租公寓品牌密集发布融资计划。另外,银行等金融机构也持续发力,通过与房企合作甚至直接下沉到租赁新业务等方式为租赁市场带来更多融资。

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