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揭秘!为什么说“自如蛋壳们”的金融游戏比P2P爆雷严峻得多?

滔滔时代洪流。这一批湖南子弟及后代,其中的很多人,些许念旧且桀骜不驯。胡景晖可以称作他们其中的画像,烙印清晰可见。

如果要做一个上规模的二房东,可不仅仅是收房出房,赚取简单差价这么简单。要上规模,意味着必须放杠杆,而利用未来的租金收入现金流做一个加杠杆的金融游戏就是一条显而易见的路。

拭目以待。

果断的切割

在租房过程中,传统的中介机构,起到的作用就是把房东和租客搓合到一起,收取一笔中介服务费。

这就牵扯出一个终极因素,那就是中介背后的资本力量

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这样的金融游戏隐含的金融风险到底有多大,对租客会造成多大伤害,对社会会造成多大的影响,很难想象。

“当日晚间,我爱我家官方声明称,部分媒体报道的“胡景晖炮轰长租公寓推涨房租”的言论是其个人看法,仅代表其个人态度,并不代表我爱我家的观点。”

梁特首说的没错,如果面对成千上万的个人业主,租金管制其实很难落地,减少供应量。但是面对房源兼并、统一经营的当下,对租金的强制管理可能反而是水道渠成。

其实,这就是一个精心设计的完美的金融游戏。

在拿到租房渠道上的优势之后,中介可以以较低的价格挟持房东。此时的房东会面临着两难的境地,不答应的话,房子可能好几个月都租不出去。答应的话,价格又不能达到自己的心里预期。

彼岸的钟声

想想这些背井离乡,在大城市独自打拼的年轻人,他们只是想租个房子,有个安身之所,而不应该成为这场金融游戏的背锅侠,他们的合法权益理应得到保护。

一样的套路,先是通过给予房东高于市场的价格,拿到足够多的房源。举个例子,房东期望的月租金是6500元/月,中介公司会以每个月7000元的价格拿下房源,并预付房东3个月的租金。

长租企业和租客联系,号称押一付一甚至来吸引客源,只需要一点服务费就可以,通过种种诱导让你签了合同后,你突然发现,你和一家某某金融公司产生了联系,每个月的租金不是打给房东的,甚至也不是打给中介的,而是需要打给这家金融公司的。

最后,租赁企业利用这一笔资金再次收房扩大杠杆规模,抬高房源价格,吸引更多的房东进来。

一则人员变动的消息为何会引爆网络,成为全民讨论的热点?

而39号文件中隐含的意思是,租赁企业是提供低租金的从业者。显然,当下房租的野蛮生长,已经背道而驰,渐行渐远。

最近几天,水木一篇《资本盯上租房,要吸干年轻人的血吧》和我爱我家副总裁胡景晖的辞职将自如蛋壳这些长租公寓推上了风口浪尖。

严查哄抬租金扰乱市场的行为;

揭开整个锅的人,名叫胡景晖,我爱我家前副总裁。就是他,道破了王的透明新衣。平地惊雷,升腾巨响。

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简单的租赁过程,突然之间有了变化。这种变化主要反应的几个方面:首先,想要自己寻找房源的人,突然发现自己找不到房子了。其次,跟房东签了合同的租户,突然有一天被房东勒令退租。甚至有不少房东主动提出赔偿违约金,强制让租户搬离。最明显的变化是,房租突然爆发式的上涨,并且越来越离谱。

“末日审判”

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不知道大家还记不记的当时笼罩在共享汽车上的资本力量。不同资本为了争夺出行市场,在共享汽车上投入了巨资。通过补贴的方式,由资本控制的滴滴、快滴等一系列新兴公司对共享汽车司机和用户展开了拉网式的攫取。

据报道,北京的林小姐从没见过房东,只有自如的管家,所以她并不知道自如从房东手里收房的包租租金。

其次,租户做的贷款,应该由租户自由支配,房东也是按月收房租,凭什么要划到租赁企业账上由企业使用,这岂不是相当于借了一笔无息资金给租赁企业?

第一,从租金指数的角度,剔除不可比因素,2018年前7月,租金指数同比上涨10.7%,略高于2015年和2017年涨幅,低于2016年涨幅。

然而,欲戴王冠,必承其重。

影响二房东扩张的主要现金流因素是:收房与出房的时间差导致的押金租金占用;装修款一次性支付及长期摊销导致的资金占用。上述两项资金解决能力高低,将直接影响二房东的运营能力及扩张能力。

大环境的导向会催生更多商业模式的出现,到那时,资本力量又会卷土重来。等到它们出现,还会不会有另外一个胡景晖来引爆这些问题?

购租并举。字里行间,有打有拉,第一,严格约束住房租赁中介机构,最直接的就是不能吃差价。第二,要发展大型的住房长租企业,这是被鼓励的。姓什么重要,属什么也是如此。领导的心思,一些企业自然心知肚明。

而自如、蛋壳这些住房租赁企业,与链家、我爱我家这些传统的中介机构明显不同。

一个原本不应该出现的角色,鬼魅般的浮现了出来——中介

2018年8月,粮食、蔬菜等物价上涨情绪日渐浓厚。而在过去几个月,以北京为典型的一二线城市,房租上涨已一骑绝尘。层层暮霭之中,租赁之王,逐渐浮出水面。

一方面,这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧租房价格上涨,长租公寓企业一味满足资本市场胃口,现在发展严重跑偏,完全破坏正常房屋租赁市场。违背市场规律的运营将受到市场惩罚。目前房租上涨带来的影响还在发酵,有关部门已经出手约谈。

然后是租客,租客期望租这套房子的价格是6200元/月,中介公司会以6000元/月的价格把房子租给租客,前提是租客以年为单位长租,并以年为单位进行支付,也就是预付1年的房租。

企业方信誓旦旦,认为长租公寓不具备影响操作整个租赁市场价格的能力。但关键问题是形成了垄断,
没有动力不去对未来涨价。恶性竞争的局面,高价哄抢,吃进房源,一旦租金水平下行,财务成本沉淀,后果可想而知。

首先,租赁企业作为“二房东”,给房主的租金是按月付的;但从租客那里一次性收了一到两年的租金。

通过这样的方式,中介公司平白获取了一笔活动资金。在乘以租房的成交量之后,这笔钱会大的可怕,更别提中介公司还掌控着房源租赁渠道和定价权。通过进一步抬高租金,财富的雪球越滚越大。拿着这笔现金,中介公司可以大肆进行投资和并购,高额的回报让越来越多的中介公司加入到长租行列中来。

链家的老板左晖,反应最快。文件下发前的一个月,链家旗下的租房平台自如与母体正式切割,每位“自如”用户都需要同意将之前的租房协议进行变更,即将协议方中的甲方主体“北京链家房地产经纪有限公司”变更为“北京自如生活资产管理有限公司”。

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图片 5鼎家疑似破产

注意,这是在秀肌肉。在20世纪70年代,谁才能突破户籍的藩篱,从湖南远道来到京城?想想就知道底气何来。

首先,租赁企业没有自己的房源,它需要从房东手里把房子收上来,作为出租房源。然后再把这些房源出租给租客,从中渔利,也就是俗称“二房东”。

对租客:6000*12=72000

高杠杆与高周转

另一方面,租赁企业出现资金链断裂已有“爱公寓”的先例。一旦出了问题这个“锅”肯定是租客背,房东会因无法按月收到租金而收回住房,而已经贷款支付了一到两年租金的租客,不但个人信用受损,还得一边继续还款,一边面临无房可住的窘境。这究竟是个人在做消费贷款,还是租赁企业假借租客之名加杠杆,并将杠杆转移给了个人?

从占据市场大部分份额开始,在背后资本力量的操作下,滴滴逐渐开始对共享汽车司机和用户动手。先是停止补贴,然后抬高价格,从用户身上吸血;同时,提高抽成比例,从共享汽车司机身上薅羊毛。

很多人还是不断有呼声,再次实施租金管制。作为国际房地产五大行之一,戴德梁行的最大个人股东,2014年,时任香港特首梁振英表示,特区政府并没有改变对租金管制的立场。如政府提出实施租金管制,只会减少市场上的租盘,效果适得其反。

我爱我家副总裁胡景晖表示,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,这种行为扰乱了业主的心态,吊高了业主的胃口,让业主也开始要高价。

随后就传来胡景晖被离职的消息。

有统计表明,目前市场上已有近20家房企成功发行了住房租赁资本化产品,规模千亿元。租赁之王,不是一家或者几家企业,而是这个资本镜像下的联合体。

不少租客反映,在长租公寓租房,只要是选择“押一付一”方式,公寓管家都会要求租户做“租金贷”:租客与金融机构签署一至两年贷款协议,金融机构将贷款打到租赁企业账户,租客再按月还贷款抵房租。而金融机构还可以将这部分住房贷款分期资产做成ABS再次割韭菜。

其次,中介掌控着定价权。

除了高杠杆,高周转的命题,已令长租企业只需20天,即可装修完毕,租户入住的梦幻状态,甲醛可在房间里肆意飘荡。

第二,从平均租金水平看,今年前7个月,市场平均租金为86.4元/平,略高于去年同期水平,月环比涨幅为2.6%。

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